Gianluca Romanò

Bonus fiscale prima casa giovani Under 36
Ieri, 14 ottobre, è uscita la Circolare 12/E (all. 1) dell’Agenzia delle Entrate contenente le istruzioni per ottenere il bonus fiscale “Prima casa Under 36” previsto dal Dl Sostegni bis (Dl n. 73/2021).
 Possono beneficiarne i giovani con meno di 36 anni e un Isee non superiore a 40 mila euro che acquistano un’abitazione entro il 30 giugno 2022.
 
Con tale Circolare viene tracciato il perimetro della nuova agevolazione che punta a favorire l’acquisto della casa di abitazione da parte delle persone più giovani attraverso alcune misure di favore come l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e il riconoscimento di un credito d’imposta in caso di acquisto soggetto a Iva.
 
In particolare, il documento di prassi chiarisce che il nuovo bonus si applica anche alle pertinenze dell’immobile agevolato, come il box ad esempio, e che le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono azzerate anche per gli atti soggetti a Iva.
 
Il bonus “Prima casa under 36”, che vale per gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022, prevede inoltre l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo. 
 
Nel dettaglio i chiarimenti più significativi:
 
• Il requisito dell’età: viene affermata la lettura restrittiva secondo cui per under 36 si intende chi compie il trentaseiesimo compleanno a partire dall’anno solare successivo a quello nel quale l’atto è stipulato. Quindi chi compra in ottobre 2021 e compie 36 anni nel dicembre 2021 non può avere l’agevolazione (per avercela occorrerebbe che il trentaseiesimo compleanno fosse nel 2022 o successivamente).
 
• Preliminare e acquisto asta: resta restrittiva anche l’interpretazione, già espressa nella risposta a interpello 650/2021, circa la non applicabilità dell’agevolazione per le imposte dovute in sede di registrazione del contratto preliminare, il che comporta ad una domanda di rimborso per il recupero dell’ eventuale imposta proporzionale versata per acconti e caparre  da presentarsi entro tre anni dalla registrazione del contratto definitivo.
Confermata anche l’applicabilità dell’agevolazione per gli acquisti all’asta (già anticipata nella risposta a interpello n. 653/2021).
 
• Isee: il requisito dell’Isee non superiore a 40mila euro annui è riferito all’indicatore calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (Dsu), rapportati al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare. Quindi, per gli atti stipulati nel 2021, l’Isee è quello riferito ai redditi e al patrimonio dell’anno 2019.
Per la circolare 12/E il requisito Isee deve riscontrarsi alla data di stipula del contratto e pertanto non è possibile per un contribuente ottenere un Isee con validità retroattiva e cioè rilasciato sulla base di una Dsu presentata in una data successiva a quella dell’atto (si pensi, ad esempio, a una richiesta effettuata nel marzo del 2022 a fronte di un atto stipulato nel gennaio 2022). Quindi, dato che l’Isee deve essere in corso di validità alla data del rogito, la presentazione della relativa Dsu deve essere avvenuta in data anteriore (o almeno contestuale) all’atto notarle.
Qualora la situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nudeo familiare sia significativamente variata rispetto alla situazione rappresentata nella Dsu ordinaria è peraltro consentito far ricorso alla Isee corrente: si tratta dei casi di sospensione, riduzione o perdita dell’attività lavorativa, di interruzione di trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari, di diminuzione (rispetto all’Isee ordinario) superiore al 25% del reddito familiare complessivo oppure superiore al 20% della situazione patrimoniale.
 
• Isee a compravendita imponibile a Iva: la circolare 12/E attesta, come era largamente prevedibile, che il requisito dell’Isee si applica – per ragioni di ratio della normativa in esame – anche alle compravendite imponibili a Iva (è il caso, ad esempio, dell’abitazione venduta dall’impresa costruttrice), nonostante la legge testualmente non lo preveda.
• No imposte fisse per vendite: in Iva. Con un’interpretazione favorevole al contribuente, l’Agenzia accetta di comprendere nell’agevolazione under 36 anche l’azzeramento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale che sarebbero dovute in misura fissa per le compravendite imponibili a Iva.
 
• Credito per riacquisto: nell’ipotesi di alienazione di un’abitazione acquisita precedentemente con le agevolazioni “prima casa” e successivo acquisto entro l’anno di un’altra abitazione con la fruizione dell’esenzione in esame, l’Agenzia delle Entrate  ritiene che non spetti alcun credito d’imposta ai sensi dell’articolo 7 della legge n. 448 del 1998: il contribuente non matura, quindi, alcun credito d’imposta da riacquisto ai sensi dell’articolo 7 della legge n. 448 del 1998, avendo già fruito dell’agevolazione under 36.
Il credito d’imposta previsto dalla legge n. 448 del 1998 potrà, però, comunque maturare in caso di successiva alienazione e riacquisto di “prima casa” privo dei requisiti “under 36″.