L’acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.
Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili verranno modificate con l’obiettivo di diminuire il carico fiscale sulle compravendita tra privati di immobili destinati all’utilizzo come prima casa.
Se oggetto dell’acquisto è la prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte fino al 31 dicembre 2013:
quando il venditore è un privato
Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’imposta di registro ha un valore del 7% sul valore dell’immobile fino al 31 dicembre 2013, per poi passare al 9% dal 1° gennaio 2014.
quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione lavori
quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni all’ultimazione dei lavori
Se oggetto dell’acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice”e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori
quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2007 ( per effetto della legge finanziaria per il 2007), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, anziché dal corrispettivo pagato.
Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. La legge definisce come valore normale “…il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972).
L’acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.
Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili devono essere ridotte del 30%.
Se, però, per l’acquisto della casa, l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Allo stesso tempo, non è possibile detrarre ai fini Irpef interessi passivi derivanti da importi di mutuo superiori al prezzo di acquisto.
L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comportano (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie amministrative.
Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.
L’acquirente, per poter fruire dell’applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell’immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.
Quando si acquista la “prima casa” le imposte sono ridotte:
Se il venditore è:
le imposte da pagare sono:
Se il venditore è :
le imposte da pagare sono:
Oggetto della compravendita deve essere una abitazione non “di lusso”, ovvero, il bene immobile da loro acquistato a mezzo del presente atto è destinato ad abitazione ed a relativa pertinenza, e che lo stesso bene immobile non presenta caratteristiche di lusso secondo i criteri di cui al Decreto Ministeriale 2 agosto 1969;
Chi acquista deve risiedere nel Comune in cui si trova l’immobile o deve trasferirsi entro 18 mesi dalla stipula dell’atto o dimostrare di prestare la propria attività lavorativa prevalente nel Comune dove si trova l’immobile;
Per evitare speculazioni, l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” non può essere venduto prima di 5 anni dalla data dell’acquisto o meglio dalla data di registrazione dell’atto di acquisto , pena la decadenza dalle agevolazioni, ed il pagamento di soprattasse ed interessi.
Si può evitare questa decadenza dalle agevolazioni, acquistando nuovamente casa entro un anno dalla data della vendita. In tale caso si potrà anche godere del “credito d’imposta”, come sorta di sconto sul nuovo acquisto, pari all’imposta pagata per il precedente acquisto da compensare anche direttamente con la tassazione dell’atto di trasferimento nel caso in cui si rientri nella sfera di applicazione imposta registro/ipotecaria e catastale in misura proporzionale oppure come credito di imposta da usare con la prossima dichiarazione dei redditi .
Ricordarsi sempre che all’acquisto e al finanziamento dell’immobile per chi si rivolge ad una società di mediazione o ad una banca, si debbono sommare i costi accessori all’acquisto che possono pesare tra l’8 e il 12% rispetto al prezzo dell’immobile. Tra questi ricordiamo le imposte di acquisto; la parcella notarile per l’acquisto; il costo dell’agenzia di intermediazione; i costi di istruttoria, perizia e le imposte del mutuo; la parcella notarile per l’atto di ipoteca.
