Che cos’è?

E’ un tipo di compravendita speciale altrimenti definita “con patto di riservato dominio”.

E’ una sorta di finanziamento che incentiva gli affari ed è molto utilizzato nel mercato immobiliare.

Consente di rateizzare il prezzo di un bene di consumo di uno strumento di produzione a chi non può pagarlo per intero, con il vantaggio di acquistarlo e goderne fin da subito.

Il vantaggio non è solo in capo al compratore ma anche al venditore, perché si riserva la proprietà dell’oggetto fino al pagamento dell’ultima rata di acquisto.

In questo modo si tutela da rischio di eventuali inadempimenti o illeciti del compratore.

Richiama l’art. 1376 cod.civ. (contratto con effetti reali) e la proprietà del bene si trasferisce solo dopo il pagamento dell’ultima rata.

Come funziona?

Art. 1523 cod. civ. “nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà dell’immobile con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.

– ha diritto di godere del bene in acquisto;

– ha l’aspettativa di diventare proprietario del bene acquistato;

– può opporre l’acquisto del bene ad eventuali creditori;

– può cedere a terzi il suo diritto di godimento e di aspettativa;

– può esercitare azioni petitorie e di risarcimento danno nei confronti di terzi

– ha la responsabilità dell’alterazione e del perimento del bene da quando gli viene consegnato.

Il venditore

  • resta proprietario del bene fino all’ultimo pagamento della rata;
  • si libera dai rischi di deterioramento e perimento della cosa dopo averla consegnata al compratore;
  • esercita azioni petitorie nei confronti di terzi;
  • intraprende misure cautelari nei confronti del compratore che metta a rischio la restituzione del bene o la sua integrità;
  • si riserva la proprietà del bene che diventa strumento di opposizione a terzi.

Trascrizione

Deve essere accompagnata dalla riserva di cui non sono previsti requisiti di forma. Diversamente per i terzi la vendita avrebbe effetto di immediato trasferimento.

Il Venditore può rinunciare alla riserva e poi pignorare il bene venduto per riscuotere il prezzo non pagato dal compratore?
SI! Se si dimostra che il venditore aveva il potere di trasferire la proprietà del bene al compratore.

Quando il compratore è inadempiente?

Quando il compratore non paga più di una rata o una rata che supera l’ottava parte del prezzo.

Risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà

Il venditore ottiene la risoluzione del contratto quando il compratore è inadempiente